My Own Out-door life 를 위한 - Money Plan

 

2023년 새해는 밝았구요. TV를 보니 지구 건너편 파리는 방금 전 자정을 넘긴 채 Happy New Year~ 축포를 쏘아대고 있군요. 

다들 그렇게 행복하고 즐거우면 되는 거겠죠. 웃고 Hug 하고 술잔 부딪히고 세상 즐거움이 모두 다 그 안에 있는 것 같죠. 사실 그런 즐거움을 즐기기 위해 불편함과 어려움도 감내하면서 살아가고 있어요. 

그게 일반적인 우리의 패턴입니다. 

적절한 범위와 수준에서 감내하는 삶을 살다가 즐거운 일이 있으면 가서 즐기고 또다시 현실로 돌아오고. 돈의 관점에서 보면, 하루하루 돈을 벌기 위해 노력하고 때가 되면 모은 돈을 소비하며 즐기는거죠. 또 누군가는 남들이 그렇게 소비하는 돈을 잘 끌어모으겠죠. 

 

오늘은 아웃도어를 즐기기 위해 어쩌면 당연히 필요한 돈, 그 얘기가 주가 될 것 같네요. 사실 돈 생각을 저 역시 많이 하는 편이지만 가급적 인생과 소풍이라는 주제를 논할 때 별로 의미있게 다루고 싶지는 않았어요. 

물론 현실을 버리고 이상만 논하는 모순을 취하고 싶지는 않죠. 그렇지만 돈의 개념 자체를 부정하고도 사람은 얼마든지 행복하게 인생이란 소풍을 즐길 수 있다는 믿음을 전 가지고 있습니다. 일반적인 한국 도시 사고방식이 아니긴 하죠. 돈이 없어도 행복할 수 있느냐 이런 주제로 할 얘기가 개인적으로는 많습니다. 하지만 철학 얘기는 이쯤 하고 새해 플랜에 대한 생각도 할겸 돈 얘기로 바로 들어가볼게요. 

 

저는 아이들과 돈 얘기를 하는 것도 좋다고 생각합니다. 지혜롭게 벌고 지혜롭게 소비하면서 사람답게 살아가는 게 매우 중요하니까요. 돈은 일단 거들먹거리기 위해 가져야 하는 재화 의미로 많이 쓰이죠. 무조건 비판할 일도 물론 아닙니다. 세상에 혼자 살아가는 사람 별로 없쟎아요. 사람 간 이런저런 상호작용(Interaction)이 항상 있게 마련인데 도시에서 태어나 도시에서 살아가는 동안 돈 때문에 열등감 느껴보지 못하고 돈 때문에 아쉬움 느껴보지 못한 사람이 얼마나 되겠어요. 저? ㅎㅎ 말할 것도 없이 많죠. 수없이 많아요. 가슴 속에 열불이 날 정도로 돈에 대한 갈망이 높을 수도 있어요. 사람의 욕심이란 게 정말 어마어마하게 커질 수 있는거니까. 

그래서 우린 생각하고 명상하는 게 왜 중요한 지 알게 되는거죠. 이 어마어마해지는 욕심을 결국 어느정도는 내가 조절하고 가두어야 하니까. 내가 말하는 적절한 부자 따위의 개념은 그 옆에 누가 사느냐에 따라 순식간에 뒤집어 질 수 있는거니까 말이죠. 

이런 부자의 상대적 개념과 욕심의 통제에 대한 주제도 사실 철학과 연관이 됩니다. 그러니 그런 얘기는 좀 미루기로 하고 오늘은 좀 더 실질적인, 실리적인 얘기를 해야죠. 

 

자, 여러분은 무엇을 하며 돈 벌려고 하시나요? 2023년은 뭘 얼마나 더 버실래요? 무엇을 하며 그 목표를 이루실 계획인가요? 우리가 아는, 혹은 모르는 수많은 부자들이 하는 얘기들이 권장하는 게 있는데 (일단 그런 책들은 좀 읽었다고 가정하고) 그런 파이프라인들을 좀 가지고 계신가요? 아니면 가지고자 한발짝 나아가고 계신가요? 

저는 40대이지만 뭔가를 시도한다는 게 늦었다고 말할 생각이 전혀 없습니다. 20대, 30대는 물론이고 50대에도 사실 다를 게 없겠죠. 뭔가 시도해서 어느정도 성과를 내는 데 몇 년이 걸릴까요? 머리가 팽팽 안돌아간다는 핑계는 집어 치우고 좀 더 돌아가면 큰일 나는가요?

그러니 일단 마음 속에 담아뒀던 핑계나 변명은 걷어 치우는 게 좋겠습니다. 그러면 제가 가지고 있는 What 그리고 How에 대한 생각을 한번 정리하도록 할게요. 

일단 파이프라인은 많은 게 유리하다고 생각합니다. 월급쟁이라면 월급만이 유일한 파이프라인이 되겠죠. 그리고 그 파이프라인은 내 노동력과 직결되는 그리 질이 높지 않은 편에 속합니다. 경쟁력이 그리 세지 않다면 더욱 문제겠죠. 금방 대체될 수 있을테니까요. 올해는 작년보다도 경제가 더 안좋아질 거란 전망이 많더군요. 경제가 안좋다는 얘기는 많은 것을 의미합니다만 나라의 수출량은 지속 감소하고 회사들의 매출량은 줄고 회사의 구성원인 사람들에게 돌아갈 재화도 줄어든다는 얘기가 되죠. 이럴 때는 돈을 많이 풀어 고용을 늘려줘야 하는데 이미 작년에 터진 버블경제의 여파는 중앙은행의 통화량 정책에 큰 고민을 안겨주고 있습니다. 그런데 우리 집에 들어오는 유일한 수입원이 회사의 월급이다? 부담이 좀 될 수 있는 상황인거죠. 수입은 위태로운데 지출은 쉽게 줄어든던가요? 그것도 아닙니다. 이미 고정지출이 너무 많아요. 최근 집까지 마련하신 분이라면 대출이자로 한 걱정 하고 계실테구요. 

이런 상황에서 어떻게 마음 편히 아웃도어 라이프를 즐길 수 있을까요. 

마음의 여유를 찾고 싶어도 당장 눈 앞에 근심거리가 가득이니까요. 월급쟁이만 그런 게 아니죠. 소상공인이라 불리는 자영업자도 마찬가지입니다. 물가는 올라 재료비, 인건비 등 지출은 커지고 사람들은 지갑을 닫거나 소비를 줄일테니 말이죠. 모아놓은 돈이라도 있어야 조금씩 쓸 수 있는데 코로나 시국에 돈을 많이 번 사람들은 소수에 불과합니다. 소상공인들은 트렌드 변화를 읽고 그렇게 발빠르게 움직일 수가 없어요. 이미 해오던 일이 곧 경쟁력이거든요. 이런 문제가 올해 더 커질 수 있다는 전망인거죠. 

 

이렇듯 우리는 사실 경제의 불확실성을 고려한다면 단 하나의 파이프라인만 고집할 수 없습니다. 좋은 직장에 들어가면 다 해결되는 시절은 이미 예전에 끝난 것 같아요. 금융지식을 늘려야하고 실행력을 높여서 내가 할 것, 못할 것을 가리지 말고 덤벼들어야 합니다. 

당연한 얘기는 그만 하고 그럼 무엇을 해보는 게 좋은 샘플이 될 수 있을까요?

부자아빠, 가난한 아빠 책에서 나오는 Quadrant(사분면)가 있죠. 워낙 유명하니 설명은 따로 않고 넘어갈게요.

 

여기서 무엇을 해야 할지는 자명하죠. 지금 돈 얘기를 하고 있으니 다른 거 말고 돈에 집중합시다. 

돈에 집중하면 좀 보이는 게 있죠. 공부를 해도 돈 공부를 해야 하는 거예요. 돈을 바로 벌 수 있는 투자공부, 돈을 바로 벌 수 있는 사업공부인거죠. E,S와 B,I의 근본적인 차이점이 뭐일까요? 그 중 하나는 바로 Upside가 열려 있다는 겁니다. 그리고 오래 버티고 앉아 혜택을 온전히 누리는 사람이 매우 소수라는 점이지요. 또 하나, 정말 혼신을 다해서 코를 박고 집중하다보면 어느새 꽤나 높은 수준으로 레벨업이 가능하다는 겁니다. 이건 시간이 가도 거기서 거기가 되는 쳇바퀴식 게임이 아니기 때문이에요. 처음에는 성과가 아예 안보일 수도 있지만 1년 뒤, 5년 뒤는 다른 얘기죠. 질적으로 다른 플레이어가 되어 있고 이미 그 자체로 진입장벽을 만드는 셈입니다. 그러니 당연히 우리는 B, I 영역에서 무얼 해야겠구나 생각하면 되는거죠.

 

그럼 제가 이 영역에서 하고 있는 것과 생각하고 있는 것들을 말씀드려볼게요. 요새 이런 콘텐츠를 유튜브에서 올리는 사람들 보면 통장을 까고 매출 인증하고 그러는데 그런 건 생략하도록 할게요. 어차피 그렇게까지 구걸해야 하는 이유가 있는 사람은 할테지만 저는 나름 정리하는 걸 참고하시란 의미니까. 

 

파이프라인 #1. 제가 가장 오래 하고 있고 앞으로도 평생 할 것이고 우리 아이들에게도 계속 가르쳐주어야 할 건 금융입니다. 금융은 일단 기본 경제에 대한 이해가 바탕이 되어야 하죠. 수학을 하려면 산수를 충분히 해두어야 그 바탕에서 뭔가 창조적인 걸 할 수 있쟎아요. 경제에 대한 건 너무 어렵게 생각말고 조금씩 발전해나간다고 생각하고 쉬운 경제책들을 찾아보세요. 이것저것 중구난방 찾으면 지식이 잘 붙지를 않아요. 나름 체계를 가지고 경제를 교육하는 책들이 지천에 깔려있으니 재밌게 읽을 것을 한권이라도 제대로 보시면 됩니다. 뭐든 그렇지만 뼈대가 생기고 나면 살들이 훨씬 원활하게 붙는다는 게 느껴질 거예요. 경제 뉴스도 잘 들리고 전문가들의 견해도 이해가 가기 시작하죠. 경제는 어차피 한 나라의 문제가 아닙니다. 우리는 중국, 일본, 러시아 틈에 끼여 있고 미국의 영향도 너무나 많이 받는 나라죠. 그래서 세계적인 흐름도 결국은 보게 될 거예요. 

자, 그럼 이제 포인트로 넘어갈까요. 금융 투자라 하면 제일 먼저 떠오르는 게 뭔가요? 주식이죠. 주식(Stock). 주식은 무조건 공부하시는 게 좋고 투자도 일찌감치 시작하시는 게 좋다고 생각합니다. 싸게 사서 비싸게 팔면 된다는 투자의 기본 틀을 가장 잘 보여주는 시장이죠. 전 2007년도 경에 주식에 손을 대기 시작했는데 책을 한 10권 정도 읽고 투자를 시작했어요. 각종 용어와 개념을 이해하고 회사 재무재표를 나름 볼 줄 아는 상태에서 무엇부터 했을까요? 주식 가격 맞추기 게임을 시작했죠. 몇가지 가설을 가지고 예측 놀이를 하는거죠. 투자를 해보면 알겠지만 이세상에는 무수히 많은 전문가가 있어요. 사업에도 마찬가지죠. 다들 각자의 성공스토리를 가지고 있습니다. 코어(Core)적인 것도 분명 있지만 우리가 주로 신경쓰는 그 How는 백인백색이거든요. 그러면 초기에 많은 착오를 할 수 밖에 없어요. 제법 수업료를 많이 내는거죠. 저 역시 이런저런 다양한 실험을 하면서 수년을 보냈고 확률을 높이는 연구를 부단히 해왔죠. 

주식은 부동산과 달리 발 담근 경력이 오래되었다 해서 그리 특출나게 잘 할 수 있다 보기 힘들어요. 부동산은 나름 통제할 수 있는 요소, 예측 가능한 변수들이 주식보다는 잘 보이죠. 대신 참 오랜 기간을 인내해야 합니다. 어차피 요행수를 바라는 게 아니라면 말이예요. 그런데 제가 생각하는 주식 시장은 딱 부동산 투자와 같이 접근하면 분명히 성공할 수 있다는 겁니다. 

그 오랜 기간을 주식차트만 들여다봤던 기관투자자들이 왜 돈을 크게 벌지 못할까요? 그들은 고객이 펀딩한 돈을 가지고 단기간에 성과를 내고 계속해서 돈을 끌어와야 해요. 이것은 주식시장에서 크나큰 마이너스 요소입니다. 투자에 있어 가장 강력한 도구인 '시간'에서 잇점을 가지지 못하는거죠. 확률에 기대서 예측을 하는 게임을 계속해야 합니다. 크게 따기도 하고 반면 연속해서 꼴아박을 수 있는거겠죠. 

주식시장에서 많은 플레이어들이 조급합니다. 하루하루 시시각각 변하는 차트에 홀리면 그렇게 됩니다. 앞으로 대세 상승할 수 있는 회사를 들고 있어도 차트를 보다 보면 그날 팔지 못해 안달나죠. 그만큼 예측이란 건 힘든 겁니다. 코로나로 인해 코스피가 1400까지 처박았다가 불과 몇 개월 사이에 전에 가보지도 못한 3천 선을 훌쩍 넘겨버릴 줄, 그리고 다시 2천선까지 처박을 줄 누가 알았을까요. 뭐 할껄 하는 사람만 넘쳐나는 겁니다. 그리고 이런 변화가 큰 장은 10년 가야 자주 오는 게 아니예요. 변화가 크지 않으면 별로 먹을 게 없다는 얘기이기도 하지요. 그런데 왜 이렇게 변동성이 크고 예측도 힘들어 위험한 주식을 해야 할까요?

주식을 투기나 도박같이 하는 자세에서 벗어나면 되기 때문입니다. 그렇기만 해도 주식투자의 성공률은 급격하게 상승합니다. 수익률은 신경 끄세요. 우리는 그 수익률을 떠드는 사기꾼들을 멀리해야 해요. 1개월에 500% 수익률을 봤던 모의투자 1등 투자자...그딴 건 그냥 무시하세요. 하든지 말든지. 로또 1등을 무시하는 것 같이 하시면 됩니다. 우리는 우리가 차분하게 해나가면 10년 뒤에는 우리에게 부를 안겨줄 방법을 택해야 하거든요. 당장 6개월 뒤, 1년 뒤를 장담하는 그 어떤 사람이나 방식도 그냥 멀리 하세요. 우리 인간의 본성을 잘 아는 마케터거나 사기꾼들이라 봐도 좋겠죠. 좋은 먹잇감이긴 하니까. 그래도 아쉬움이 남는다면 그런 단타 투자에 돈 좀 넣어보세요. 성공하면 좀 더 큰 돈을 넣게 될 것이고 결국 그 돈들은 다 하우스가 가져가는 게 전통적인 카지노 패턴인거죠. 카지노 하우스에 이기긴 힘들지만 주식 시장에서는 승자가 될 수 있는 이유가 뭘까요? 좋은 책을 보면 알 수 있듯 그 근간에 깔린 원칙을 이해하면 됩니다. 주로 회사를 공부하라고 하죠. 세상이 변화하는 트렌드를 읽고 그 파도를 타는 회사에 투자를 하라고. 중요한 얘기입니다. 다만 장기간 매출이 충분히 발생할 회사를 선별하는 게 쉽지가 않은거죠. 그래도 시간을 내서 그런 회사들을 눈여겨 선별해두세요. 분명 어느 시장에서나 잘 나가는 회사가 있고 크게 성장해가는 회사도 있습니다. 부지런히 분석보고서를 읽으면 좋겠지만 그러지 말고 내 관심영역에서라도 그런 회사들을 골라 두세요. 그리고 이때는 절대 돈을 크게 넣지 마세요. 딱 백만원 정도만 넣어두시고 체크나 하세요. 

그 다음부터는 체크해야 할 게 사이클입니다. 우리의 분석은 사실 돈버는 데 크게 도움이 되지 않아요. 어차피 예측은 틀릴 가능성이 너무 높아요. 맞으면 요행이죠. 회사를 운영하는 운영진도 당장 1년 뒤 그 회사가 어떻게 될 지 모를테니까요. 가능성이 가장 높을 때 큰돈을 넣어야 마음도 편하고 오래 가져갈 수 있습니다. 이걸 흔히 안전마진이라고들 하죠. 전 기업을 기준으로 하되 장기 타이밍은 꼭 봐야 한다고 말씀드릴게요. 백 만원 넣어두고 관리하는 곳이 나름 성장성 있는 회사 가운데 세 개 정도 있다고 칠게요. 오래 보다 보면 어느 기사에, 어떤 타이밍에 주가가 요동치는지 알게 될거예요. 백만원이 갑자기 백오십만원 될 겁니다. 가슴이 뛰죠. 주가가 쳐올라갈 때 10%만 증액해보세요. 그리고 어떤 주식은 백만원이 70만원도 될겁니다. 그럴 때도 10만원으로 물타기 해보세요. 실제 돈은 그렇게 하더라도 마음은 항상 공을 두개 더 붙여두세요. 백만원이 아니라 1억인거죠. 쉽지는 않지만 그렇게 해보세요. 이 지루한 과정을 마치 식당 주방에서 설겆이하고 청소하는 지루한 과정과 같은 것이라 생각하고 참으세요. 배운다고 생각하는 마음이 있어야 합니다. 시장의 변화와 개별요소의 변화에 따라 주가가 출렁이는 걸 잘 보세요. 그렇게 해야 큰돈을 넣을 때 자신감이 생기고 나중에도 오래 버틸 힘이 생깁니다.  아무리 사이클을 잘 읽어도 한동안은 마이너스를 감내해야 할테니까. 

너무 How를 깊이 들어가다 보니 포인트를 놓칠 수 있을 것 같네요. 포인트는 '기다림'입니다. 일단 들어가는 타이밍은 '쌀 때'이구요. 주식은 '분산'으로 위험 관리를 하는 겁니다. 절대 바닥을 찾으려 하지는 마세요. 바닥은 아무도 모르니 발바닥이 아닌 무릎 정도에는 사라고 하는 거지요. 자, 좋은 회사를 골랐고 여러 시장 정황 상 가격이 충분히 싸진 것 같아 보이는가요? 차트도 저점을 향해 치닷고 있나요? 

그러면 좀 더 기다리세요. 큰돈은 그 방향성이 돌아섰을 때 들어가면 됩니다. 내려가는 힘은 내려갈수록 세지니까 굳이 많이 내려갔다고 예측해서 돈 넣지 마세요. 방향성에 관한 한 부동산의 힘은 훨씬 더 세니까 참고하시구요.  사이클 상 저점이 되면 시장 분위기는 싸늘합니다. 시장 뜨거울 때 들어온 플레이어들이 죽어나가고 있는 구간이죠. 안좋은 뉴스가 도배를 할 때기도 하구요. 그런 뉴스들이 많이 나오면 슬슬 큰돈을 준비하면 됩니다. 공격적인 투자자라면 대출을 받아도 무방하다고 봐요. 부동산 살 때 대출 안끼는 사람 없는데 주식은 안될까요? 다만 큰 흐름에서 가능성을 읽을 정도는 되어야 가능한 겁니다. 큰돈은 분산해서 들어가는 게 기본입니다. 몇일 간격이 아니구요. 사이클 상 방향이 돌아서고 나서부터 1개월 이상 텀을 두고 분산해야 하겠죠. 주식쟁이들을 보면 너무 조급해요. 멋대로 기회라고 단정하고 큰돈을 단번에 넣고 말죠. 절대 단기적 예측은 금물입니다. 나누세요. 조금 덜 먹어도 나누는 게 오래 플레이하는 길이라 믿으셔야 합니다. 시장에 남아있기만 해도 기회는 다시 오는 법이니까. 돈을 다 넣었으면 그 다음부터는 더 할 일이 없습니다. 또 빼고 넣고 할 일도 없죠. 내가 투자한 종목이 다른 종목보다 더디게 갈 수도 있지만 그래도 바꾸지 마시고 그냥 믿고 가세요. 이제부터는 종목 비교건 내 옆에 사람과의 비교건 하지 마세요. 그냥 시장 자체가 나아지는 큰 파도를 보고 버티세요. 성장성 있는 회사 중에 골랐기에 상승폭은 점점 높아지기 쉽습니다. 테마 중 무엇이 먼저 트일지 그건 알 수 없어요. 상승기가 오면 무슨 이유를 갖다 붙여서도 올라갑니다. 보면 알겠지만 어차피 주가는 세력이 움직이는거예요. 그만한 자금력이 있어야 물량을 소화하며 치고 올라가는거겠죠. 상승기를 타면 또 너무 조급하게 내다 팔지 마세요. 우리나라 코스피, 코스닥이 기복이 심한 박스장임에도 테마에 따라 몇 배 올라가는 건 종종 있는 일이죠. 어쨌건 팔 때는 '비싸게' 팔면 되는겁니다. 이건 예술적 영역이라 하니 뭐라 말씀드릴 것도 없네요. 개인 욕심에 따라 가져가는 것이니까. 대신 꼭 분산해서 빠져나가시길 바랍니다. 그게 후회를 줄이는 유일한 길인 것 같으니까. 많이 수익을 보고서도 열 받는 경우가 한두번이 아니거든요. 그건 투자자의 숙명과도 같은 일이니 어쩌겠나요. 

 

첫번째 파이프라인을 너무 길게 적은 것 같네요. 경험치를 생각하면 정말 세부적으로 자세하게 공유하고픈 게 많은데 그래도 아쉽습니다. 꼭 당부합니다. '조급함'은 무조건 버리세요. 조급함이 치밀어 오르면 그때는 아무런 판단을 하지 않는 게 좋습니다. 명심하시고 다음으로 이어갈게요. 

마음을 통제하세요. 언제 어디서고 부자가 될 수 있습니다.

 

파이프라인#2. 부동산 경매입니다. 

부동산에 대해서는 다들 관심이 많으실테죠. 다만 얼마나 체계적으로 접근하고 있는지 모르겠군요. 앞서도 얘기했지만 일단 뼈대를 갖추고 하나씩 살을 붙이는 과정을 거쳐야 일정 기간이 지났을 때 남들과 다른 차별적인 실력을 가질 수 있습니다. 경매는 그렇게 돈을 벌어나갈 수 있는 가장 확실한 방법 중 하나라고 말씀 드릴 수 있겠네요. 실제 수많은 유튜브에서 경매를 꼭 하라고 얘기하고 있죠. 돈을 벌고자 하는 사람은 돈을 버는 공부와 돈을 벌 일을 돌아가지 말고 바로 하면 됩니다. 그러니 자꾸 의사가 되겠네, 변호사가 되겠네, 세무사가 되겠네 하고 돌아가지 마시고 바로 경매 공부나 할 것을 추천합니다.(근데 의사가 왜 인기가 많은거죠? 좋은 이유와 안좋은 이유를 다섯가지 대라고 하면 난 안좋은 이유 다섯가지는 금방 댈 것 같은데...)

 

경매를 하려면 공부를 좀 해야 하는데 무슨 공부를 하면 될지부터 잠깐 말씀드릴게요. 경매나 공매는 부동산 소유자가 빚을 지든 뭘 했든 채권자에게 채무이행을 하지 못한 경우 법원에서 채권자들의 문제를 해소해주고자 마련된 제도죠. 배경을 보다보면 경매라는 것이 여러 순기능을 가지고 있음을 알게 되니 부정적으로 볼 필요는 없구요. 그럼 경매를 통해 어떻게 돈을 벌게 될까요? 

이것도 투자니까 당연히 '싸게 사서 비싸게 판다'는 원칙은 동일하게 적용되겠죠. 경매는 부동산을 싸게 살 수 있는 여러 방식 중 대표적인 한 방식입니다. 경매가 아니라 해도 마을 터줏대감 공인중개사들은 싸게 살 수 있는 다양한 방법들을 알고 계실테죠. 여러 사정 상 해당시점에 싼 물건이나 급매가 있을 수 있고, 또 상황 상 앞으로 올라갈 것이기 때문에 현 시점이라면 싼 물건이 있을 수 있으니까요. 하지만 특정지역의 부동산 시세를 잘 모르는 사람이 그런 것을 판단할 수 있을까요?  쉬운 일이 아닙니다. 부동산에는 가격표가 없어요. 서로 협의하고 계약이 되면 가격이 공시되는거죠. 항상 강남은 비쌌죠. 전 어쩌다가 대치동에서 중고등학교를 다니게 되었는데 당시에도 아파트 가격은 너무 급하게 올랐고 항상 비싸다고들 했어요. 그래서 전세를 살았던 사람들은 계속해서 변두리로 밀려났고 아파트를 여기저기 사둔 사람은 제법 득을 봤습니다. 그래서 강남불패라고들 하는데 그건 강남이라는 지역이 가지는 부동산 가치를 두고 하는 말이죠. 

땅의 가치. 그것을 볼 줄 아는 눈을 가지면 경매로는 돈을 잃을래야 잃기가 힘들어요. 너무 버블이 심한 사이클에서 구태여 비싸게만 사지 않는다면 말이죠. 경매사이트를 보면 하루에도 수많은 토지와 건물이 경매시장에 나오는 것을 볼 수 있습니다. 그런데 그 입찰가를 봐도 과연 싼 것인지, 비싼 것인지 알 수가 없죠? 우리 옆집이 아니니까 당연한 일이죠. 그래서 경매로 성공하는 방법 첫번째는 그 시세를 정확히 파악하고 입찰을 들어가는 겁니다. 시대가 좋아져서 어플들도 생기고 손품을 파는 방법이 참 다양해졌어요. 발품은 그만큼 필요한 곳에서만 팔면 되겠죠.

미래가 되면 오를 땅이란 걸 어떻게 알 수 있을까요? 주변보다 싼 부동산을 찾는 것도 좋지만 앞으로 비싸질 부동산을 찾는 것도 좋쟎아요. 아니면 비싸질 지역에 주변보다 싸게 나온 부동산이면 더 좋겠죠. 

선수들은 아파트보다 땅을 좋아합니다. 아파트는 대지지분이 얼마 안되겠죠. 공동주택이니까. 하지만 희소성이 있는 건 결국 땅입니다. 지금 눈에 보이는 것에 현혹되지 마세요. 내 눈 앞에 쓰레기와 오물로 뒤덮힌 썩은 빌라가 있다 해도 그 빌라가 깔고 있는 땅의 가치는 어디가지 않습니다. 그래서 더럽고 기피하는 땅을 사두는 게 현명한 투자자인거죠. 그러면 오히려 개발은 우선해서 될테니까. 

주기적으로 경매사이트를 둘러보시길 추천합니다. 일단 내 집 주변부터 대상물이 있나 보세요. 있다면 지역 매물 조사도 하시고 동선도 살펴보세요. 아파트는 상대적으로 많이들 아시니 경쟁이 높은 편이고 상가, 공장, 전, 답, 임야로 가면서 점점 경쟁도 약해집니다. 90년대 서울에서 공장들이 밀려나며 자리잡은 곳들이 용인, 하남, 구리 같은 곳이었지요. 공장들은 그래도 수백평씩 하쟎아요. 그런 공장들이 지금은 얼마나 할까요? 보는 눈이 있었던 사람들도 쉽게 사지는 못했겠죠 물론. 그만큼 오래 기다려야 하니까요. 

기다릴 마음들은 다 가지고 계시쟎나요? 하지만 실제 내 일이 되고 닥쳐보면 그리 쉽지는 않습니다. 저도 파주에 사놓은 땅을 한 7년째 가지고 있는데 조금이라도 올랐다는 얘기가 있을 때마다 팔고 싶더라구요. 투자자의 엉덩이는 무거워야 한다니 참고하시구요. 

경매의 세부적인 방법은 사실 이 글에서 다 정리하기가 어려울 것 같아요. 상가는 상가대로 다르고 토지 안에서도 용도별로 다르고 개발행위, 디벨롭까지 생각한다면 공부해야 할 범위가 제법 넓을 수도 있습니다. 하지만 충분히 배우고 도전할만한 영역이라 생각되지 않나요?

지금 꼭 공부해두세요. 부동산의 하락 사이클은 불과 몇 개월 전에 시작했습니다. 이 항공모함과 같은 궤적은 앞으로 한동안 이어질거예요. 다시 상승쪽으로 틀려면 한참입니다. 그 사이 여유를 가지고 공부를 해보세요. 이제는 이전 상승기에서 꿈이나 꾸던 부동산들을 손으로 잡을 수 있는 방법을 찾을 수 있습니다. 노원구 중계동, 상계동 쪽의 재건축 대상 아파트들도 보시고 신통기획 대상지들도 보시고 인천 송도나 세종시, 대구 수성구도 보세요. 잘 될 곳을 말씀드린 게 아니라 불과 몇 년전 가격과 작년 가격, 그리고 현재의 가격들을 체크해서 이렇게 가격이 변할 수 있음을 보는 겁니다. 

이제 몇 년 뒤면 매매가가 전세가와 다를 바 없어 갭 투자 할 곳이 많아질 겁니다. 분당도 보시고 목동도 다시 보세요. 이럴 때 경매로 부동산을 잡으면 됩니다. 경매 낙찰이 되도 70% 이상을 대출로 커버하면 되니 너무 걱정하지 마시구요. 또한 상가는 고금리가 될수록 더 싸게 살 수 있는 부동산이니 상가도 열심히 알아보세요. 상가는 시세차익형 부동산이 아니라 임대수익형 부동산이기 때문입니다. 투자하는 사람이 임대수익으로 은행 이자율보다는 더 값을 받아야 하는데 수익률이 높아지려면 당연히 매매가는 떨어져야 하는 원리라 그렇죠. 앞서서 질문을 드리긴 했는데 미처 답을 다 못드린 게 있는 것도 같군요. 그렇지만 궁금한 게 생기셨다면 그것으로 공부할 만한 동기유발이 될 것이라 봅니다. 마음 다잡고 끈질기게 공부하셔서 다음 부동산 상승기에는 제대로 된 수익을 가져가시기 바랍니다. 

 

추가 파이프라인은 사업입니다. 저 역시 사업 분야에선 이렇다 할 성과를 누리지 못하고 있고 아직은 Beginner라고 생각합니다. 그런데 사업은 정말 하고 싶은 게 많고 할 수 있는 것도 많다고 생각해요. 온라인 셀링을 공부하고 직접 해보면서 사업의 재미를 많이 느끼고 있습니다. 차차 영어를 이용한 오프라인 사업도 해보고 싶고 행정사 자격증이나 공인중개사 자격증을 이용해서 사무실도 오픈하고자 합니다. 온라인 셀링으로 시작은 했지만 이미 중국 수입도 진행하고 미국 아마존 진출도 계획하고 있어요. 돈 버는 일이라면 뭐든 해보는 게 전혀 나쁘지 않다고 봅니다. 하나하나 공부해야 할 건 제법 많아요. 가끔씩 하루 24시간이 짧게도 느껴지고 스스로 치이기도 하죠. 하지만 그 와중에도 아내와 커피 한잔 할 시간이 있고 운동할 시간도 있습니다. 뭔가를 안하거나 못한다는 건 대개 핑계일 경우가 많아요. 사람은 경험을 할수록 배우는 게 많아집니다. 영업이라는 것도 마찬가지예요. 사업하면서 영업을 생각 안하면 그건 절름발이가 되는거죠. 사업 역시 싸게 사서 비싸게 혹은 많이 팔아야 하는 영역이니까요. 물건을 싸게 살려고 해도 영업, 많이 팔려고 해도 영업이 필요하쟎아요. 사업 단계가 올라가면서 느끼는 건데 여기서도 인내심과 기다림은 필수입니다. 생각만큼, 기대만큼 성과가 단기간에 나오지는 않는 것 같거든요. 어떤 기술을 쓰거나 노하우를 적용해서 잠시 매출 올리는 건 가능할 듯도 합니다. 하지만 장사를 그렇게 하는 건 잘못 시작하는 것 같아 정공법을 쓰고 있습니다. 중요한 건 3년뒤, 5년 뒤에 형성될 그 노력 자체의 진입장벽이니까. 뭔가를 시작해서 들어가다보면 미처 생각지 못했던 더 큰 세상을 보기도 하고 스킬도 습득하게 됩니다. 시작을 하지 않으면 절대 배울 수 없는 것들이겠죠. 그래서 전 수년 뒤 형성될 그 진입장벽을 당연히 믿게 되는 겁니다. 어느 시점에선가 임계치를 넘을 날이 올거예요. 그 뒤로는 소위 그들만의 리그에서 좀 더 고급스런 스킬을 쓰는 사업가가 되어 있겠죠.   

 

아무리 힘들어도 가고 있는 과정입니다. 포기만 하지 않는다면 실패 따위는 없다는 말을 여러번 들었죠. 정말 당연한 말입니다. 매일매일 Challenge입니다. 괜찮습니다. 인생은 원래 다이나믹하고 그래서 소풍입니다. 그 와중에 아웃도어에서, 자연에서 힐링도 하고 미친 듯 즐겨도 보세요. 그런 날 술 한잔 거나하게 마셔도 누가 뭐라 합니까. 간에는 좀 안좋겠지만 ㅎ좋은 사람들과 좋은시간 보내려면 경제적 자유가 어느정도 뒷받침 해주면 좋겠죠. 다 함께 노력해봅시다. 다만 돈을 벌기 위해 도전하는 것도 좋지만 즐겁게 살기 위해 도전해보시길 추천합니다.   아직 살아있으니까 도전은 계속 되어야죠. 멈추면 늙는거라고 하네요. 아무 계획도 없이 놀아보세요. 노는 게 제일 지겨운 겁니다. 불안하기도 할 것이고.내가 좋아하는 걸 찾아 부지런히 하는 게 훨씬 즐겁다는 걸 느끼시길 바랍니다. 

 

눈이 아프니 그럼 이만. 1월 1일이 저물어가네요.