행정사의 수입(건별 착수금) 그리고 행정사 전망과 현실

행정사의 수입 구조는 변호사와 어찌보면 비슷하다. 

행정사가 하는 일은 상당수 의뢰인을 대신해서 정부기관을 상대하고 이를 통해 의뢰인에게 짊어진 여러가지 처분 건들을 경감시키는 것, 그리고 의뢰인이 사업 등의 영위를 위해 받아야 할 여러 인허가를 대리해서 처리해주는 것이다. 

살다보면 우리 국민은 다양한 국가의 처분에 영향을 받게 된다. 토지등 소유자라 한다면 각종 수용사업에서 토지보상 건에 얽힐 수 있다. 즉, 굳이 내가 음주운전, 학교폭력 등의 문제를 일으키지 않은 경우에도 얼마든지 그런 일은 발생한다는 것이다.

 

의뢰인은 자신이 뭔가 해볼 자신이 없는 영역에서 뜻밖의 이익을 낼 수 있다면 좋은 일이다. 토지수용의 경우가 그러하다. 토지수용은 여러 절차를 걸쳐 이뤄지는데 보통 사업 시행사에서는 최대한 낮은 가격에 수용을 하려 할 것이고 토지주야 현재 시세에 미래 개발가치까지 얹어 수용가를 결정하고 싶어한다. 수용에 대한 국가의 권리는 헌법에서도 보장하고 있어 이를 개인이 어찌할 도리는 없다. 다만 법 조문 상에 그 최대치를 보상하게끔 되어 있으나 여기에는 미래에 발생할 것으로 보이는 개발이익은 포함되지 않는다는 게 대법원 판례이고 이미 수없이 많은 재판이 있었던 중에 단 한번도 번복된 적이 없다. 

그러면 수용을 당하는 입장에서 토지주는 많이 억울하다. 사실 상당히 억울할 수 있다. 혈서를 쓰고 지자체 사무실에 가서 똥을 뿌리고 심지어 문화재를 훼손하는 사람들의 심정이 그 정도로 억울하다는 것이다. 수용을 아직도 좋게 생각하는 사람이 있는지 모르겠으나, 공공사업의 일환으로 수용되는 경우 그 땅은 먼저 오랜기간 규제로 인해 지가가 잘 오르지 않았던 경우가 많다. 일례로, 제 2 판교 테크노밸리를 만드는 금토동이란 곳 역시 그 전부터 쭈욱 개발제한구역으로 묶여 지가상승이 미비했던 곳이었다. 참고로 개발제한구역이든 농업진흥구역(과거 절대농지)이든 주변의 개발 등 호재가 있으면 지가가 상승하기는 한다. 그 정도가 미비하다가 잘못되면 수용까지 당하는 게 문제지. 그런 경우가 아니다 하더라도 보통 우리가 부동산 시장에서 비싼 값에 토지를 사는 이유가 무엇인가. 그 땅에서 5년, 10년 뒤 용도지역이 변경된다거나 주변 인프라가 개선되는 등의 이유로 개발이익을 볼 수 있기 때문이다. 그래서 시세에는 그러한 미래가치가 반영되어 있다. 그런데 그런걸 다 배제하고 표준지의 공시지가를 기준으로 감정평가(그것도 가장 낮은 가격 수준의 감정평가-감정평가는 동일한 부동산이라 해도 경매시나 토지보상시 평가액이 같지 않다. 오히려 공식적으로 차이가 나도록 하고 있다)하여 수용가를 정하니 토지주야 얼마나 열 받는 일이겠는가. 

 

이럴 때 행정사에게 토지보상액 증액을 요청하는 의뢰를 하면 어떻게 될까.

일반적으로 보면 대부분 플러스 요인은 생긴다. 토지수용 재결, 이의 재결 등을 통해 추가로 2번의 감정평가를 더 받을 수 있다. 하지만 착각하지 말아야 할 게 있다. 최초 토지보상가액에서 높아봐야 10% 가량 증액된다는 것이지 50%, 100% 상향되는 경우는 없다. 그건 통설적으로 누구나 알고 있는 사실이다. 

이럴 경우 행정사나 변호사나 그 증액된 금액의 10%를 수수료로 받는다. 

토지보상단계에서 이의재결에도 불복시 행정소송까지도 갈 수 있는데 소송이란 건 원래 법리를 따져 행위에 대한 판결을 내리는 것이다 보니 공공기관이 적법한 절차에 걸쳐 책정한 토지보상가액을 낮추는 데 별 도움이 될 리 없다. 결국 이의재결이 거의 마지막 단계란 점에서 굳이 비싼 변호사를 쓰는 것보다 경험 있는 행정사에게 의뢰하는 게 나을 것이라 본다. 결국 결과는 다를 게 없을 것이다. 

이런 과정이 무척 복잡한 것 같지만 실상은 그렇지 않다. 기본적인 행정능력에 절차가 돌아가는 사정을 잘 아는정도만 되면 무리 없이 일 진행이 가능하다. 감정평가사와 몇 번 얘기하고 시행사의 입장을 들어보고, 최종적으로 의뢰인의 요구가 가장 잘 받아들여질 포인트를 잘 잡아 어필할 줄 안다면 그 결과는 10% 가량의 증액이 된다는 것이다. 이 세상 일 대부분이 그러하듯 과거부터 이어져 온 이런 토지보상 건에서는 그리 드라마틱한 결과는 없다. 드라마틱한 과정도 없다. 그냥 어느정도 선에서 맞추고 넘어가고 또 진행되는 것이다. 

법정에서 역시 크게 다를 것이 있겠는가. 재판관은 무척이나 바쁜 공무원 중 하나다. 재판의 형식을 갖추어 문제없이 진행해야 한다. 피해자나 피의자나 그 재판의 결과로서 인생이 바뀔 수도 있지만 재판관이 그런 것 하나하나 신경쓸 여력이 있다고 보는가? 피해자를 구제해주기 위해 굳이 법 조문을 하나라도 더 파볼 것 같은가? 그의 책상에는 수천 페이지에 달하는 사건 서류들이 쌓여있고 그는 기한 내에 그 건들을 처리해나가야 한다. 10년 정도 그 일을 해본 사람이라면 열정도 예전 같을 리 없다. 그런 게 공무원 사회다. 그렇게 감정은 무뎌지고 일 처리 빨리 해서 퇴근하고 내 개인생활도 챙겨야 한다. 

그렇다면 사실 누가 그 법적 논리를 다 만들어 줘야 하겠는가? 법적 피해를 볼 수 있으니 의뢰인을 대리해서 변론해주라고 정부가 지정한 것이 변호사다. 

변호사는 어떤 입장일까. 변호사는 받은 돈만큼 일하는 경우가 많지 않겠는가. 수임료는 변호사마다 차이가 난다. '너무' 불쌍해 보여서 수임료를 좀 깎아줄 수는 있을게다. 아니면 이건이라도 잡아야 해서 수임료를 깎어줄 수도 있다. 뭐 좋을대로 해석하면 되겠지. 수임을 받고 나면 제일 중요한 것은 무엇일까. 이미 의뢰인 하소연을 듣는 와중에 실력자라면 될 건, 안될 건이 상당부분 정해지게 된다. 다음은 적절히 높은 가격으로 계약을 맺기 위해 다양한 심리전을 펼쳐야 한다. 중요한 영업 전략이다. '뭐 어차피 안될 건이지만 그래도 또 '혹시' 모르쟎아. 재판관이 그날 기분 너무 좋으면 선처해줄지' 하며 도덕성 없어 보이는 스스로를 자위할 수도 있다. 그 다음부터는 의뢰인한테 '욕 안먹을 정도'로 노력하는 모습을 보이고, 그럴 듯하게 절차를 진행하는 게 중요할 것이다. 결과는 결국 생각한 대로 나올 것이다. 그걸 뒤집어 보겠다고 그리 무리수를 둘 이유도 없다. 의뢰인이 보기에도 적절히 할 만큼은 했다. 1심에서 결과가 안좋으니 2심도 이어진다. 변호사 계약은 또 별도로 한다. 변호사 계약은 조사 과정에서 한번, 1심에서 한번, 2심에서 한번 ... 의뢰인은 변호사 비용에만 수천만원을 지급해야 할 것이다.   

 

이러한 생각의 전개가 비현실적일 것이라 보는가. 어느 집단을 삐딱하게 보려는 것이 아니다. 그냥 일에 일이 연속되는 나날 속에 일을 맡아 처리하는 사람들은 거의 형식적으로 접근할 수 밖에 없는 현실을 얘기하는 것이다. 그리고 그것은 결국 자신의 일이 가장 중요한 의뢰인의 입장과는 Gap이 너무도 차이가 나게 될 것이란 건 꼭 명심해야 한다. 드라마 속 우영우와 같은 사람이 존재할 수도 있다. 당연히 가능성이 있다. 하지만 그 사람이 내 변호사가 될 것이란 착각을 버리자는 것이다. 오히려 그 드라마 속 로펌 매니저들과 같이 성공에 집착하고 최대한의 효율, 가성비를 따져가며 머리를 쓰는 사람들이 현실판 자격가들이라고 봄이 나을 것 같다. 

행정사도 우후죽순 생겨나고 있고 법인이랍시고 만들어 뭔가 대단히 보이게 만들지만 의뢰인에게 결국 유리해질 것은 없다. 그건 결국 본인들 좋자고 만드는 것이다. 절세에, 영업에 도움이 되니까. 그 안을 채우는 사람들? 글쎄 어떤 사람들이 그 안에서 법인에 기대어 일하고 있을까? 

 

어쨌든 이 사회에서 자격사들은 필요하다. 그래서 국가에서 자격증을 부여하고 있다. 나름 돈 값어치 할 정도의 실력도 키워가고 있다. 다만 그들의 눈은 대체로 돈을 향해 있다. 밥벌이로 하는 것이지 대단한 선의를 베풀기 위해 자격증 따서 영업하는 게 아니다. 그래서 포장도 실력이고 돈 먹는 것도 실력이라 할 것이다. 그렇게 하면 그 뒤를 따르는 후배 자격사들이 줄줄이 그 기술을 배우러 가고 또 하나의 수입 파이프라인을 만들게 된다. 이건 그냥 현실이기에 뭐라 말할 건 없을 것 같다. 

다만 의뢰인들의 선택 기준은 좀 남달라야 할 것 같다. 다음에 행정사나 변호사를 선택할 때 고려해야 할 점에 대해서는 따로 포스팅해보겠다.

행정사는 행정심판 청구시 서면을 대행 작성해준다. 여기에도 수준이 천차만별이다. 대체적으로 볼때 성의가 있냐 없냐의 차이가 많이 발생한다. 행정사에 따라 200만원을 받는 이도 있고 50만원 받는 이도 있다고 한다. 아까도 얘기했듯 자기가 돈 받은 만큼 일하려고 하는 습성이 있다. 그게 자본주의의 기본일 수도 있다. 좋은 부동산을 얻으려고 하는 사람은 공인중개사에게 웃돈을 얹어주면 된다. 간단하다. 같은 돈을 주고 더 나은 결과를 바라는 심보를 누가 좋게 보겠는가. 

행정심판은 좀 공부해보면 알겠지만 그 다음 절차인 행정소송보다 유리한 점이 상당하다. 행정심판에서 피고는 의뢰인에게 처분을 내렸던 행정청이다. 위원회 재결이 떨어지면 행정청 입장에서는 그 재결의 결과를 수용할 수 밖에 없다. 그게 상급기관의 뜻이기 때문이다. 하지만 행정소송에선 일방이 불복하면 3심까지 가야하고 그 과정에서 의뢰인은 지속 피해를 볼 수 밖에 없다. 그리고 법리만 따지는 소송에 비해 행정심판에서는 의뢰인의 개인적 사정 등을 들어 부당성을 다툴 수도 있다. 그 외에도 행정심판이 가지는 장점이 많기에 무작정 심판을 건너뛰고 소송으로 가자는 말을 하는 사람이 있다면 의뢰인들은 그게 자신들을 위한 영업전략이라고 치부해야 한다.   

 

많이 알아야 하는 시대다. 사실 정보는 여기저기에 넘쳐난다. 하지만 그걸 일일이 챙겨보기 힘든 사회적 약자가 존재한다. 자격사들은 그러한 약자들을 도와주고 지원하는 데서 큰 보람을 찾아야 한다. 너무 비현실적인 방안은 차치하자. 그래도 최소한 돈을 좇는 욕심과 더불어 이러한 보람을 챙겨는 가자는 것이다.  

 

 

행정사가 되려 하는 사람들은 돈 버는 것에 관심들이 많을 것이다. 어쩌면 이 글을 읽는 것도 그 때문일 것 같기도 하다. 뭐 막상 해보면 자연히 알게 될 것들이다. 

 

법인의 경우라면 이 정도 받는다. 

 

ISO 인증은 종류별로 다르긴 한데 가장 흔한 9001의 경우 지금같이 시장가격이 무너진 상태에서는 약 100만원 선이다. 솔직히 제조업체나 수출업체에서 꼭 받아야만 하는 인증인데도 불구하고 어느새 인증기관에서 장난 같이 돈을 받고 남발하는 식이 되어버렸다. 인증기관에 돈만 내면 심사원 자격을 받을 수 있고 이 심사원 역시 규정된 절차도 없이 인증을 부여하는 게 현실이다. 그냥 실력도 없는 애들이 돈 내고 국기원 다녀오면 태권도 단증을 받는 듯한, 아니면 그보다 더 심한 행태가 벌어지고 있다. 국제적으로 인정받는 ISO 자격이 이런 식으로 남발되면 결국 피해는 제대로 품질경영을 실천하고 있는 우수 기업체가 보게 된다. 이런 식으로 인증이 남발되면 해외에서는 한국에서의 ISO 자체를 부정해 버리기 때문이다. 아무튼 다수 행정사들은 이런 심사원 자격이라도 받겠다고 인증원에 수백만원 씩 지출하고들 있다. 

 

공장등록의 경우 대표적인 인허가 건이다. 업종과 설비에 따라 좀 차이가 나지만 그리 어렵지 않은 건들이 많고 건당 150만원 정도를 받는다. 제조업체의 경우에는 조달이나 정부 지원 수혜를 받기 위해 등록을 해두는 것이 좋다. 

 

조달청 사이트인 나라장터(종합쇼핑몰), 벤처나라, 혁신장터 등에 물건을 등록하는 것 역시 행정사의 일이다. 이건 업체와의 상담을 통해 그 목적한 바를 이루기 위한 방안을 찾아나가면 된다. 좀 오래 걸리는 중급 수준 이상의 일이라 300만원에서 500만원, 혹은 그 이상을 받기도 한다. 

 

출입국 관련 비자업무도 대행하는데 많은 곳에서 조선족 동포를 상대로 영업을 하다보니 가격이 많이 무너졌다고들 한다. 그러니 영업 대상별로 가격을 달리 하는 것도 방법이다. 수십만원 선에서 수임이 된다고 보면 된다. 

 

또 하나 요새 많이 하는 건이 HACCP 인증이다. 간단히 식품인허가라고도 부른다. 이 경우 역시 까다로운 인증과정이 있어 개별성이 강하긴 하지만 대략 500만원 정도를 받는다. 요새 추세로 보자면 HACCP 의무인증 대상 제품군이 계속 확장되고 있다. 아무래도 식품 위생이 그만큼 중요하기 때문이다. 앞으로 행정사들에게 좋은 시장이 될 것이라 본다.  

 

추가로 비영리 법인 설립허가 역시 가능하다. 흔히 얘기하는 사단법인도 여기에 해당한다. 여러 목적으로 비영리 법인을 설립하려는 사람들이 있는데 그들과 상담하여 가장 적합한 법인형태를 정하고 허가를 받으면 된다. 하지만 공무원 입장에서 그리 달가운 업무가 아니다 보니 난이도는 높은 편이다. 보통 200만원에서 300만원을 받는다.   

 

참고가 되길 바랍니다.

공부와 실전을 통해 많이 성장하는 한 해가 되시길.