경매가 난리다... 생각할 건 생각하고 덤벼들어야제

 

부동산을 포함한 자산의 가격이 급등세에 이어 피크(Peak)를 찍고 나서 한참을 하향세에 있다.

올라도 너무 올랐다고 말들은 하면서 너도 나도 사모았던 현상을 우리는 경험했다.

그런 급등세는 지난 역사상 없는 것이었다고 한다. 

누구의 말도 믿을 건 못된다. 그냥 던지는 사람들이 대다수일 테니. 

 

지금은 누가봐도 하락장이다. 세계의 경기는 계속 암울하다고 하고 미 연준에서도 계속 위험스러운 수치를 발표하고 있다. 현실은 어두워도 전망은 밝아야 민감한 자산인 주식부터 오름세로 접어들 수 있다.   

벌써부터 부동산 반등이니 어쩌니 하는 사람들이 제법 있는 것 같은데 모르겠다. 그럴 가능성이 과연 얼마나 보인다고 아파트를 다시 사라고 부추길까. 

그냥 여유있게 기다려 보자. 한 1년 기다리다 보면 또 알겠지. 방향성이든 뭐든. 

 

아무튼 그러다 보니 요새 부동산 경매에 대한 얘기가 무척이나 많이 나온다. 

경매 시장을 보면 확실히 유찰 건이 많다. 지난 월요일 동부지법을 가서도 마찬가지 분위기를 느꼈다. 

신건은 그냥 자동으로 Pass다. 

신건을 낙찰받는 경우는 보통 미래에 가치를 가지는 부동산이 보였을 때이다. 하지만 지금은 대세 하락장이라는 믿음이 우세다. 매우 좋아 보였던 서울의 여기저기 핵심 지역도 장밋빛을 잃어가고 있다. 재건축, 재개발의 경우는 더욱 그러할 수밖에 없다. 어차피 투기수요가 몰리는 곳은 더 떨어진다. 

매스컴에서 아무리 떠들어봐도 그냥 무시하고 지켜봐라. 조급한 사람이 항상 후회하는 법이다. 

 

전국적으로 보면 슬슬 기지개를 펴는 곳이 없지는 않다고 본다. 워낙 거품이랄 것도 없었던 곳들이 그러하다. 거기에 지역적인 호재가 하나 둘 현실화되면 그런 곳은 대중들이 인지하기도 전에 가격이 올라간다. 워낙 어두운 시기이다 보니 이런 곳은 충분히 저평가된 구간에 있다고도 볼 수 있다.

그런 곳 위주로 경매시장 물건을 쳐다보는 것은 괜찮다고 본다. 

공부해야 한다. 

경매는 지금 당장 시세보다 싼 물건을 사서 되팔아 이윤을 남기는 것만 있는 게 아니다. 미래에 좋아질 물건을 충분히 싸게 사면 그보다 좋은 딜이 없다. 

일단 물건을 봤으면 그 지역을 한번 스크린해라. 지역 내 호재가 무엇이 있는지 토지이음 사이트에 들어가 개발계획을 들여다봐라. 현재는 전, 답이지만 새로이 도로가 만들어지는 곳을 주목해라. 아무 이유도 없이 소류가 중류, 대류로 되는 경우는 없다. 뭔가 유동량이 많아질 이유가 그 지자체 안에서 논의가 된 것이다. 도로를 신설하는 것도 마찬가지다. 고속도로가 연장이 되고 IC가 들어서는가? 그렇다면 공장 부지, 창고 부지를 찾아봐도 좋다. 지역 호재를 들여다봤으면 현재 보고 있는 그 물건과의 연계성을 생각해 보라. 과연 수혜가 있을 것인가. 수혜란 것은 간단하다. 개발 이후 유동성 증가, 주변 생활환경 개선 등으로 지가가 올라간다는 것이다. 

지가가 올라가는 모습이 보이면 투기꾼들부터 달라붙는다. 

부동산은 부증성, 부동성을 가지고 있다. 조금이라도 미리, 조금이라도 싸게 들어가 있는 사람은 결국 그 이득을 본다. 그러니 지역의 개발 계획은 많이 알면 알수록 좋다. 많은 사람들이 거기에 관심이 없다는 것이 참 안타까운 동시에 참 다행인 상황이다. 

사람들은 이미 좋아보이는 것을 찾아 좀 싸게 사보려고 노력한다. 그게 상당수 경매 참여자들의 태도다. 지금같이 경매 공부를 많이 하는 시점에서 인기 물건은 쉽게 내게 올 수 없다. 그나마 아파트도 물건이 많이 쏟아지다 보니 상승장보다는 먹을만하다. 그런데 6개월 후 급매가 지금의 가격일지 모른다는 불안감이 있을 것이다. 힘들여서 명도도 하고 인테리어도 했는데 시장에 같은 가격으로 급매가 나오면 황당할 것 같다. 그리고 그 아파트가 그렇게 훌륭한 입지라고 생각하지도 않을 것이다. 그런 아파트는 여전히 많이 비쌀 테니까. 그렇다면 미래 어느 시점에서야 다시 가격이 올라갈지 장담할 수 없다. 과연 내가 정말 싼 가격에 산 게 맞을까 의구심이 들 것이다. 

 

부동산을 매수할 때 미래가치를 빼고서는 아예 건드려볼 가치도 없다는 게 내 생각이다. 교통이 좋아지든 주변 일자리가 좋아지든 대단위 개발이 시작되든 뭔가 단서를 찾아야 한다. 그게 있어야 버틸 수도 있고 내 수요자도 나타난다. 그게 핵심이다. 내 물건을 받아줄 수요자, 그들은 합리적이고 생각이 있는 사람들이다. 충분한 매력 요소를 내 물건은 가지고 있어야 한다. 

쉽지는 않다. 계획은 수정되고 없어지기도 한다. 정권이 바뀌면 백지화되는 경우가 허다하다. 그러니 개발축을 잘 봐야 하고 트렌드도 읽어야 한다. 거기에 맞는 부동산도 잘 선택해야 한다. 주택이냐 수익형이냐 아니면 장래가 유망한 토지냐.   

물건을 골랐으면 대출 계획을 철저하게 짜야한다. 정말 시세보다 싸고 미래성도 있는 다가구, 상가주택을 찾았는데 문제는 항상 내 안에 있다. 내 통장계좌의 잔액. 나머지는 대출로 해결해야 한다. 실행력이 강하다 해서 무작정 덤볐다간 돈 날린다. 의외로 대출이 안되는 경우가 있고 지금 같은 고금리에서는 이자가 수익을 오버하는 경우도 왕왕 생긴다. 이 고금리가 언제 끝날 줄 알고 그냥 덤비는가? 몇 년을 마음 고생하다가 암 걸릴 게 아니라면 시작은 적절한 금액대에서 해야 한다. 

 

이렇듯 경매란 것은 기술만 배운다고 해서 끝나는 게 아니다. 경매는 여러 매매 방법 중 하나인 것이지 정작 중요한 것은 부동산 자체에 대한 이해다. 

부동산을 사는 사람은 시간도 함께 사야 한다. 그래서 조급한 사람은 부동산을 안하는 게 나을 수도 있다. 유치권이든 법정지상권이든 특수물건을 대할 때도 느긋한 사람이 결국 우세권을 잡는다. 

많이 임장을 다니면서 부동산 물건에 대한 눈도 키우고 권리관계도 따져보고 수익성 계산도 꾸준히 해보자. 그러면 실력은 자연스레 늘어날 것이다. 

경매는 평생 써먹을 기술이다. 그리고 물건은 매달 매달 신건들로 넘쳐나니 조급해하지 말고 스크린이나 잘하자. 무리해서 사 들어갈 이유는 전혀 없다.