간만에 경매 관련 글을 포스팅합니다.
오늘 4월 26일 수요일에도 어김없이 경매는 진행되었죠.
수원지방법원의 경우 월~목요일에 경매가 열립니다. 경매계가 16개던가 하여간 많습니다. 담당하는 지역이 수원, 용인, 화성, 오산 등 매우 넓으니까 물건도 당연히 많겠죠?
입찰은 지난 3월부터 10~11시이고 이후에는 신청을 받아주지 않으니 시간 엄수 잘 하시기 바랍니다.
버스가 잘 되어 있지만 혹시나 차를 가져가시는 분들은 주차장이 협소하니 거기다 대지 마시고 스타벅스 수원법조타운점에 가셔서 커피 마시고 2시간 무료 주차권을 받으세요. 그게 나으실겁니다.
오늘 느낀 점을 좀 적어볼게요.
저는 토목과 혼연일체되다 보니 당연히 눈길은 토지와 공장, 창고 쪽을 향해 있어요.
그래서 화성, 용인 쪽에서 활동하고 있는 것이구요.
하지만 여전히 우리들의 대중은 아파트에 관심들이 집중되어 있네요.
가장 많은 사람들이 많이 몰린 물건(일어선 사람들 대충 봐도 30명 정도는 되지 않을까 싶던데...)은
화성시 병점동에 위치한 남수원 두산 아파트였습니다.
경기도 이쪽 지역은 유찰 시마다 30%씩 떨어지다 보니 유찰 2번만에 감정가의 49%를 찍게 되죠.
두산아파트는 여기 동남토목측량설계공사에서 그리 멀지 않은 곳인데 지역민들 사이에서 나름 괜찮은 아파트로 인정받고는 있어요. 내부 구조가 잘 나왔다나...
지금 네이버 부동산을 보면 매물들은 3억 2천 정도에서 5천 정도를 호가하고 있습니다. 낙찰가는 3억을 조금 넘긴 걸로 기억해요. 대부분 2억대 중후반을 썼더군요.
수원지방법원은 재미있습니다. 모든 법원이 그러지는 않는데 여기는 투명성 제고 차원인지 몰라도 각 물건 입찰봉투를 하나하나 까면서 입찰가를 불러줘요. 그러면 1순위, 2순위, 3순위(기타)를 옆에서 매겨주죠. 그래서 사람들이 어느정도 가격대에 몰리는지 엿볼 수 있어요. 낙찰받은 사람 홀로 3억을 넘게 썼는데 사실 경매는 무조건 1등하려고 하는 건 아니니만큼 사실 좀 높게 쓴거죠.
지금의 부동산 분위기상 3억으로 시장에 내놓는다 해도 팔리지 않을 확률이 높은데 굳이 3억 넘게 경매 받아갈 이유가 없죠. 명도의 부담까지 지면서 말입니다.
그만큼 아파트 시장은 뜨겁다고 보시면 됩니다. 그런데 한가지 재미 있는 현상이 있었어요.
오늘 나온 물건인데 병점 성호아파트라고 위 두산아파트에서 3~5분 거리에 있습니다.
특별히 하자는 보이지 않는 물건입니다. 다만 앞에서 누군가가 미납을 했고 그 덕에 매수신보증금이 20%로 올랐다는 게 특이하다면 특이할까. 내부 구조가 두산보다 안좋은 지는 몰라요. 다만 객관적 현황상 그리 차이가 나지는 않죠. 그런데 바로 옆 아파트에 사람들이 몰리다 보니까 여기 아파트에는 대여섯명이 입찰했고 낙찰가도 2억 5천 어간으로 받아갔습니다. 그걸 예상할 수 있는 지표가 있는데 그건 조회수입니다. 두산의 경우 1,260이고 성호는 718로 차이가 많이 났습니다. 그 와중에 사람들이 대거 두산으로 몰린 것 같아요. 심리적 게임을 잘 해봐야 함을 얘기하는 겁니다. 어차피 비슷한 게 있다면 조금이라도 불편한 쪽을 선택하는 게 좋아요. 관심이 대중과 같더라도 접근은 일부러라도 달리해야 한다는 말입니다.
오늘 토지는 경쟁상 별 볼일 없었어요. 화성시 팔탄면의 절대농지에 몇 사람 몰렸고 나머지 몇 물건은 단독으로 받아가시더군요. 다만 맨 마지막 순서에 있던 장지동 '전'의 경우 좀 신선했죠.
아주 궁금해서 몸이 근질근질하더군요.
"아니 이걸 왜 신건 100%로 받아가는거지? 맹지에다 보전관리지역이라 개발행위도 어려운데??"
몇 가지 가설은 있죠. 지적도상 옆 필지에서 공장하시는 분이 받아가시는 건지 아니면 장지동 일대에 남모르는 호재 소문을 들은 사람이든지. 일단 사무실로 돌아와 폭풍 검색을 했는데 그 일대 호재는 따로 찾아보지 못했어요. 그냥 따라가 물어볼 걸 그랬다...라고 엄청 후회했습니다. 다음에 그 주변 가볼 일이 생기면 근처 공인중개소를 한번 들려봐야겠어요. 49%까지 기다려도 될 것을 굳이 사가서 뭣을 대체 할려는지.
아무튼 중요한 건 그게 아니고 이겁니다.
누군가는 이렇게 땅을 받아간다는거죠. 그들은 땅을 임장하고 기회를 보고 나름의 계획을 세운 사람들입니다. 남들과 다른 안목을 가지고 있으니 가능한 일이고 그러니 단독으로 휙 낙찰받고 쌩하고 사라지는거죠.
아름답지 않나요. 그런 사람들을 다 친구로 두고 싶지 않으신가요?
아니 대체 뭔 생각이야? 대체 뭘 본거야? 어떻게 하면 그게 돈이 되는거야? 마구 마구 물어보고 싶지 않으신가요? 그러셔야 합니다.
궁금해하고 자꾸 캐봐야 합니다.
부동산으로 부자된 사람들, 모두 땅으로 돈 버는 사람들이예요. 건물은 낡아갑니다만 땅값은 올라가죠. 그리고 무엇보다 일반 대중은 땅의 값어치, 즉 가격을 매기질 못해요. 그런 수준들인데 어떻게 땅을 개발하고 보석을 만들 수 있을까요?
왜 우리는 금방, 보석방에 가서 반지를 사나요? 원석을 찾을 길이 없고 세공하는 방법을 모르기 때문이겠죠? 안다면 그 많은 돈을 쓰는 멍청이는 없을테니까.
토지 역시 마찬가지겠죠. 범인의 눈에 저 야산 밑 산구릉지가 얼마로 보일까요? 평당 20만원?
무슨 근거로?
대답할 사람이 주변에 없죠? 혹시나 있다면 매일같이 밥을 사주는 한이 있더라도 함께 땅 보러 다녀야 합니다. 왜 그 땅을 좋다고 하느냐? 토목공사가 된다고? 그게 뭔데? 그럼 공사 다 마치고 허가까지 다 받고 나면 어떻게 되는건데?
아파트 단지들을 잘 보세요. 애초에 그곳이 어디였을까요? 상당수가 임야였습니다. 왜? 싸니까.
전이나 답보다 훨씬 싸니까. 다만 고민해야 할 것은 많겠죠. 그만큼 쉬울 리는 없습니다.
그걸 다 공부하려고 머리 싸맬 필요는 없어요. 천천히 공부도 하시고 필요하면 잘 하는 친구, 파트너를 두면 됩니다. 땅을 보세요. 많이 보시고 가치를 어떻게 올리면 될지 고민도 하세요.
그래야 단독으로 낙찰도 받고 몇 년 뒤에 남다른 부를 축적할 수 있습니다. 아파트, 빌라는 그만 놔도 됩니다.
쉬운 것만 매달리면 돈이 되겠습니까.
저는 앞으로 토목과 경매의 환상적인 조합을 알리고자 법원을 수시로 방문할 예정이예요.
우리 토목사무소 홍보도 하고 영업도 할 생각입니다. 땅 낙찰받으시는 분께 명함도 드리고 설명도 드려야죠.
더불어 저 역시 좋은 땅을 계속 보러다니면서 입찰 들어가야죠.
저나 사무소의 선수들은 어제도 오늘도 내일도 토목공사 현장에서 측량하고 포트레인으로 땅을 파고 시청에 가서 인허가를 받고 중개소에 가서 물건을 내놓고 있습니다.
여러분 중 어떻게라도 동참하고 싶으신 분이 있다면 연을 맺어보세요. 지금이 아니라도 차차 해보시길 권장합니다. 땅을 먼저 둘러보시고 문의 해보세요. 개발이 가능한 땅인지 어떻게 디자인 하면 좋을지 알려드리면 경매에 크게 도움 되실겁니다. 제발 애꿎은 경매학원 찾아가 시간 보내지 하나를 하더라도 직접 해보실 생각을 하세요. 왠만한 이론은 유튜브만 봐도 충분하고 나머지는 직접 하면서 익히는 겁니다. 엉덩이 무겁게, 돈 한푼 안쓰면서 뭐가 될거라 믿으신다면 그냥 패스하시구요.
차차 경매와 토목 관련 지식을 블로그를 통해 공유하겠습니다.
부동산 투자가 제로썸 게임은 아니쟎아요? 너도 나도 제대로 해서 경제적 부를 이루었으면 좋겠습니다.
그러자면 동반자, 파트너가 중요하다는 거 앞으로 계속 느끼게 될거예요. 혼자서 다 된다고 얘기하는 사람 본 적 없죠? 당연한 얘기지만 홍보같이 들리기도 하는데 대놓고 얘기하겠습니다.
같이 가시면서 많이 배우실 분들은 연락하세요. 땅만 받아 오시면 전 과정(인허가, 개발, 매도)을 한바퀴 같이 진행토록 할게요. 돈만 내고 말면 그게 피와 살이 될 리 없죠. 본인이 더 부지런해져야 합니다. 경매학원에 돈 들이는 것보다는 값어치 있다고 믿으세요.
단순히 토지에 관해 상담 주셔도 좋습니다. 필지 정보만 알려주시면 되니까. 개발가능 여부, 지역적 가치, 경매 진행 추천 여부 등을 상담할 수 있습니다(분석 난이도에 따라 5~10만원)
아, 그리고 우리 사무실 최고 선수를 영상으로 소개하고 마치겠습니다. 굿프렌드 경매학원에서 일부러 인터뷰를 와서 굳이 우리가 유튜브 광고를 안해도 되네요 ^^
토목과 경매가 만나면 이렇게 됩니다. 여러분도 어서 파트너가 되셔서 실력을 키우세요.
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