부동산 때문에 머리 아프신 분? 간단히 분석해 볼게요. 그리고 바람 좀 쐬러 나가셔야죠.

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개인적으로 부동산 공부는 돈 벌고자 하는 사람이 꼭 해야 하는 게 아닐까 생각합니다.

부동산은 주식과 달리 투자 쪽으로 치중된게 아니라 우리 국민의 실생활에 꼭 필요한 재화죠. 그래서 정부는 이 부동산에 대해 많은 관심을 가지고 필요할 때는 큰손을 들어 규제를 합니다. 보이지 않는 손인지 너무 잘 보이는손인지 알 수가 없을 정도죠. 

 

코로나 이후 금융은 비정상적으로 돌아가기 시작했습니다. Shut-down이란 정책을 시행하는 대신 시장을 살리기 위해 정부는 연신 돈을 퍼부었죠. 덕분에 부동산과 주식시장에 엄청난 거품이 끼었고 그 결과 매우 큰 폭의 자산 가격 상승이 일어났었죠. 덕분에 일개미며 불개미며 다 투자하겠다고 돈을 밀어넣는 통에 거품의 정도는 훨씬 커졌구요. 

 

경제 사이클을 공부 하시고 이번 사태를 지켜보았더라면 사실 조심하는 게 맞았죠. 거품이 얼마나 커질 지 알 수는 없지만 결국 터지긴 터지니까요. 거품의 양만큼 크게 터지는 건 당연하거구요. 뭐 또 10여년 뒤에 발생할 수 있는 일이니 지금 좀 힘든 상황에 계신 분이라 해도 이러한 '학습'은 꼭 해두시기 바랍니다. 

 

 

지금에서는 그때가 어디즈음이었겠구나...하고 보이죠. 사실 이런 사이클 곡선은 오래 전부터 매체에 많이 나왔는데 거품이 커질 때 사람들은 이런 거에 관심없어요. 그냥 벼락거지는 되면 안된다고 판단하죠.  탐욕과 환상 단계입니다. 부동산으로 본다면 무주택자들이 분통을 터뜨리던 시기겠네요. 그때 무리해서라도 집을 매수한 분들이 사실 지금 제일 힘들지 않을까 생각해요. 오래 버티시는 게 쉽지는 않지만 그래도 힘내시란 말씀을 드릴 수 밖에 없어 안타깝습니다. 인생을 살며 참 많은 선택을 하는데 집과 같은 부동산은 워낙 덩치가 있기 때문에 쉽지 않은 선택이었겠죠. 많은 고민을 했지만 결과적으로 마음이 괴로운 지경이 된걸 어떻게 하겠습니까. 미래를 누구든 알 수 없으니까 어쨌든 선택을 한거죠. 

 

지나간 것은 지나간 것이라 보는 것도 좋습니다. 오늘 글은 과거에 연연해 말고 이제 앞을 보고 공부를 좀 해나가자, 그리고 이 힘든 와중에도 마음을 조급하게 먹지 말고 자연에서 심신을 케어하자는 의미로 올립니다. 그 어떤 시련이 우리를 괴롭게 하든 그런 게 우리가 죽기 전까지는 노상 나타날 거라고 그냥 전제하고 가셔야 해요. 너무나 다양한 시련이 대기하고 있을테니 뭐 어쩌겠나요. 그래도 우리는 즐겁게 살아갈 수 있는 지혜를 가지는 게 중요한 거겠죠. 그래서 닥친 현실은 일단 내려두고 그냥 편안하게 부동산 얘기를 좀 해볼게요.  

 

위에서 사이클 얘기를 잠깐 했었죠.

사이클이 있다는 것은 어느정도 패턴을 가지고 경제는 돌아간다는 겁니다. 금리, 환율, 정책 등이 계속 맞물려서 돌아갑니다. 부동산의 경우 대출 없이 매수하는 경우는 별로 없어서 금리가 매우 중요한 고려요인이죠. 대출 가능금액이야 정부대책에 기인한 것이고. 정부가 저런 거품 시기에 대출을 풀지 않고 조이는 것은 사실 매우 합리적인 조치라고 볼 수 있겠죠. 패닉에 빠진 사람들은 얼마든지 빌려서 집을 사려고 했을테니까요.(제 주변에서도 제법 봤습니다)

 

리치고에서 직관적으로 만들어 둔 사이클입니다. 감사합니다. 리치고 어플 잘 쓰고 있어요~^^

 

이와 같이 사이클을 보시는 건 매우 중요하니 꼭 따로 공부하시길 추천합니다. 위 그림을 보면 과거, 현재 그리고 미래를 좀 가늠해보기 쉽겠죠. 2014, 15년 그 시기에는 서울 그 어디를 샀어도 충분히 수익을 볼 수 있었습니다. 물론 너무 빨리 진입하면 또 금새 매도해버릴 수도 있지만 이론적으로는 그렇습니다.

이건 무엇을 의미하는 건가요? 아무리 머리로는 담고 있어도 우리는 미래를 알 수 없는 감정적 동물이기 때문에 주변 심리의 영향을 엄청나게 받는다는 겁니다. 내 욕심의 끝도 알 수가 없어요. 그래서 또 미래에 같은 현상의 사이클이 와도 똑같은 실수를 범하기 매우 쉬워요. 술에 취해 괴로워하고 토하고 다음날 또 술을 먹는 셈이라 해야 할까. 아픈 건 잊혀지고 새로운 기대, 상황을 또 맞이하는거죠. 투자를 하시려는 분들은 이론도 공부해야 하지만 결국 돈의 흐름에 녹아있는 사람들의 심리를 꼭 공부하셔야 합니다. 왜일까요? 그것과 반대로 하시는 걸 연습하기 위함이죠. 우리의 뇌 속 본능은 사람들과 함께 가라고 자꾸 얘기할테니까.  

그래서 공부는 머리로 한다기보다 몸으로 하는 게 좋습니다. 괴로울 때는 엄청 괴로워보는 것도 좋아요. 그게 발판이 되서 다시는 잊지 않고 다음 기회를 확실히 잡을 수 있을테죠. 저도 그런 경험이 있었구요. 주식이든 부동산이든 다 마찬가지입니다. 수업료는 필요하다고 봐요. 내 머리와 얄팍한 미래전망을 무시하고 철저히 리스크 관리도 해야 합니다.   

결국 어느정도 시기가 바닥일까 하는 연구만 해도 수익볼 확률이 높은거죠. 굳이 힘들여서 경매를 공부하지 않아도 사이클을 타는 느긋한 투자자라면 갭투자만 몇 개 잘 해도 좋을 겁니다.     

 

공부합시다. 돈 벌 때는 벌고 쉴 때는 아웃도어로 가 푹 쉬고. 그러면서 소풍의 즐거움을 만끽하고. 

그런 정도의 균형과 조화를 위해 공부는 해야 합니다. 한낱 회사 부속품으로 익숙해지거나 월급쟁이에 만족하면 그건 주체적인 삶이 될 수 없으니까요. 내 차를 운전하는데 내가 운전대 잡는 게 지극히 당연한 겁니다. 

 

요새 TV만 틀면 나오는 곳이 있더군요. 바로 '둔촌주공' 재건축 단지입니다. 다들 몇 번씩이고 들어보셨을 것 같네요. 재건축이긴 한데 일단 만 2천 세대의 역대급 규모라 관심들이 많습니다. 위치도 둔촌동 쪽이라 교통, 학군 등이 나쁘지 않고 올림픽 공원과도 가깝죠. 그 중 4,700세대 정도가 일반분양된다고 하니 일반분양가만 높게 잘 잡히고 100% 분양 완판만 된다면 시행사(조합), 시공사 입장에서는 시장성이 좋은 재건축 단지입니다. 

 

이렇게 핫한 구역을 중심으로 공부 좀 해볼까요? 저는 공인중개사 따기 전부터 재개발, 재건축을 꽤 오래 봐오기는 했지만 대단한 전문가는 아니니 가볍게 상식을 넓힌다고 생각하고 봐주세요. 알아두시면 절대 나쁠 건 없는데 조금 복잡하면 사람이 쳐다보기도 싫은 게 사실이죠. 그러니 흐름대로 이해하기 쉽게 가벼운 느낌으로 정리해볼게요. 

부동산을 들여다보면 용어들부터 쉽지가 않아요. 용어 이해가 안되는데 설명이 눈에 들어올 리 없겠죠. 그래서 부동산 공부를 시작하실 분들이라면 각종 용어부터 하나씩 뽑아 외워보는 것도 좋습니다. 용어를 알면 또 경제뉴스가 재밌어지기 시작합니다. 확실해요. 아는만큼 보이고 또 이해도 되고 그러면 친구들과 떠들 것도 많아지는 법이니까. 그리고 무엇보다 돈으로 바로 연결되는 살아있는 지식이니까. 

 

지금 이 글에서도 불가피하게 몇가지 용어는 나올텐데 여기서부터 시작해보시는 것도 괜찮겠죠. 편하게 쓴다고 쓰는데도 모르는 용어라면 오늘 내로 꼭 찾아보실 걸 추천드립니다~

둔촌 주공은 기존 아파트 단지를 새로 짓는 재건축 단지죠. 주변지역이 노후화되어 전반적인 지역 개발이 필요할 때 시행하는 재개발과는 다른 개념입니다. 

기존에 아파트에서 살던 사람들 입장에서 볼까요? 뭐가 좋아지나요? 헌 아파트를 허문 후 새 아파트를 받을 수 있는 분양권을 받는거죠. 기존의 사람들을 조합원이라고 부를게요. 기존의 소유자들이 모여 조합을 결성하게 되고 그들이 사업 시행자가 되는 경우가 많습니다. 조합 자체도 깊이 들어가면 제법 복잡하긴 해요. 아무튼 이 조합은 이제 시행자로서 재건축 전반을 총괄합니다. 입찰을 넣은 건설업체 중에서 시공업체도 선발하게 되겠죠. 새 아파트가 완공하게 되면 일반분양으로 분양권을 받은 사람들이 입주하게 되는거고 뭐 어려울 건 없습니다. 다만 사업 과정 중에 여러 주체간 원하는 바가 다르고 HUG도 개입하고 금융권도 개입하니 좀 복잡해지는거죠. 

앞서 얘기한 조합원부터 볼까요. 조합은 재건축 한 아파트를 조합원 분양가로 분양받습니다. 나중에 조합원 아파트를 별도로 선정하게 되는데 추첨을 통해서 동, 호수를 지정하게 되죠. 당연히 아파트 단지 내에서도 우수한 위치를 선점하는 셈입니다. 그 외 시공업체로부터 받는 전자제품 등을 제외하더라도 좋은 게 무엇이 있나요? 제일 중요한 건 조합원들의 실투자금과 차후 새아파트의 시세 차익이 될겁니다. 시세 차익이 없거나 예상되지 않는다면 굳이 그 긴 시간을 고생해서 사업 추진할 이유가 없겠죠. 마침 부동산 시장이 상승기라고 한다면 이러한 사업 목적은 쉽게 달성될 수 있습니다. 누구나 시세차익이라는 꿈을 꾸며 새아파트를 사려고 모여들테고 그게 일반분양 이후 시세를 높이는 역할을 할테니까요. 헌 아파트를 먼저 볼까요? 이것을 우선 감정평가해봐야겠죠. 1억이 나왔네요. 그러면 비례율이란 걸 곱해서 차후 새 아파트가 되었을 때 가치를 산정합니다. 그걸 권리가라고 해요. 1억 5천이라고 할게요. 그리고 주변 신축 아파트 전례들을 검토해서 조합원 분양가를 산정하는데 4억이라고 하면 조합원들은 분담금(조합원 분양가 - 권리가) 2억 5천만 내면 분양권을 받을 수 있습니다. 만약 위치가 너무 좋은 아파트여서 감정평가 이후 권리가가 훨씬 높게 나온다면 오히려 조합원 분양가가 더 낮게 되고 그 차액만큼 돌려받기도 합니다. 

좀 더 나가보죠. 이제 조합원은 분담금도 나 냈겠다, 아파트가 완공되면서 일반분양이 완판되고 높은 프리미엄(P)이 붙길 기도하게 되겠죠. 사업성이 좋은 아파트라면 별 문제가 없어보이겠죠? 그래서 먹을 게 많다고 판단되면 시공사들의 조합에 대한 로비도 장난 아닙니다. 그런데 부동산 상승기라 해도 제동이 걸려요. 정부가 서울 바닥이 부동산 투기 판으로 변하는 꼴을 보고 있지는 않는거죠. 몇몇 현금이 많은 다주택자가 휩쓸어 가도 안되고 분양 가격이 너무 높아 저세상 아파트가 되어버리면 실거주하려는 사람들에게 기회조차 안가니 말이죠. 이익을 최대치로 가려는 시행사, 시공사와는 당연히 이익이 충돌합니다만 누가 정부를 이기겠어요? 정부는 분양가 상한제라는 정책을 내놓고 HUG(주택도시보증공사)에서도 조합이 분양가를 함부로 책정하지 못하도록 분양가 규제를 합니다. 시세라고 하는 것은 입지에 따른 희소성이 녹아있어 토지나 건물분의 가치 합(분양가 상한제의 가격 선정 기준)을 웃도는 경우가 당연히 많습니다. 그러니 비싸게 일반분양하고 싶은(사업성을 높이고 싶은) 조합이나 시공사에게 분양가 상한제는 눈에 가시가 되는거죠. 그렇다면 HUG는 또 어떻게 규제를 할까요? 

 

여기서 선분양, 후분양 얘기가 나오게 됩니다.

둔촌주공의 경우 후분양을 하고 있습니다. 왜일까요? 이래저래 주판을 돌려보고 예측, 분석한 결과겠죠. 뭘 가지고 그렇게 고민했을까 살펴볼게요. 다른 요건을 다 배제하면 시공사 입장에선 선분양이 당연히 좋겠죠. 분양이 완판되면 공사비 회수를 걱정할 게 있겠나요? 자금 유동성에 문제 없이 공사를 추진할 수 있습니다. 하지만 예상되는 문제가 있죠. 돈을 받아둔 시공사가 얼마나 공들여 아파트를 짓겠냐 하는거예요. 자재도 아끼고 해서 부실공사도 되겠고 분양 약속을 못지키는 경우도 생길 수 있습니다. 이런 심각한 상황을 미연에 방지하고자 선분양하는 경우 HUG는 분양 보증금을 시공사로부터 받아 두고 분양 보증을 합니다. 단지에 따라 수십억원을 호가하는 규모가 되겠죠. 그리고 HUG는 이와 함께 조합에서 제시하는 일반분양가를 심사합니다. 당연히 제시가가 HUG의 기준보다 낮을 리 없겠죠. 그러니 이래저래 주판을 튕겨야 하는 겁니다. 후분양을 하게 되면 HUG의 규제를 피할 수 있거든요. 대신 공사비에 필요한 자금을 PF 채권을 매각하거나 회사채를 판매하는 식으로 해서 자금을 융통해야 하겠죠. (레고랜드 얘기를 들어보신 분이 있을텐데 작년 10월 사태 발생 이후 금융권에서는 PF에 대한 투자를 매우 조심하고 있다 하네요. 즉, 주요 건설사들이 후분양을 추진하면서 PF 채권을 발행하고 돈을 확보해야 하는데 투자처가 없어 돈 구하기가 쉽지 않다는 겁니다. 이건 건설사, 금융사 내 돈맥경화라는 엄청난이슈가 되어왔죠. 이미 투입한 돈 역시 장난 아니니까요)

혹은 이번 둔촌주공 중단사태 때와 같이 조합에게 상승된 추가 분담금을 요구하기도 합니다. 자잿값이 청정부지로 오른 상황에서 공사비 상승분에 대한 협의가 필요했는데 조합과 갈등이 생기니 공사중단의 초강수를 둔 것이지요. 이미 시공사들도 자신들의 자체 자금을 1조 넘게 투입해온 상황인데 계속 추진하기가 어려워진 것입니다. 사실 지금 상황은 좋지 않습니다. 

앞서 얘기했듯 사업성은 결국 일반분양가 산정과 추후 형성될 시세에 따라 결정됩니다. 그런데 사람들이 바보가 아니죠. 지금 부동산 시장의 흐름을 잘 알고 있고 앞으로도 부동산 가격 대세 하락을 논하고 있으니까요. 그래서 이번 일반분양 경쟁률(4.7:1)은 너무나 낮은 수준이었습니다. 이게 끝이 아닙니다. 이제 계약률을 유심히 살펴봐야 합니다. 분양 받은 사람들이 전부 계약하는 것이 아니거든요. 계약률은 70% 정도 예상한다지만 글쎄 지켜봐야 하겠죠. 계약금이라도 빨리 받아서 어음을 상환해야 하는 시공업체들의 숨통이 트일 지 궁금합니다. 

 

이런 시기에 정부는 어떤 입장이 될까요? 아파트 가격이 정상수준으로 내려가는 추세를 환영은 하고 있을 겁니다. 하지만 이 역시 완만한 곡선을 그리며 연착륙을 해야 해요. 둔촌주공의 상황이 자칫 잘못(미분양에 따른 건설사들의 자금 유동성 경직)되어 그 여파로 상당수 건설사들의 부도가 가시화된다는 점은 분명 경계할 사안인거죠. 그리고 둔촌주공 재건축이란 것은 개별 재건축 사업 그 이상의 가치를 지니고 있습니다. 모든 건설사들이 이 둔촌주공의 흥행표를 기준으로 사업을 더욱 축소시키고 관망하게 될겁니다. 이미 수많은 재개발 지역에서 시공사를 구하기가 힘들 실정이죠. 채권 발행도 어렵고 회사채도 팔리지 않습니다. 건설업체들을 지금 자세를 바싹 낮출 수 밖에 없어요. 거기에 앞으로 미분양은 계속 늘어날 것으로 예상되지 않나요? 바로 이 둔촌주공에서 미분양이 나오는 사단이 나면 앞으로 이 정도 레벨에 들지도 못하는 재건축 시장은 그냥 암흑이라고 봐야 하는 겁니다. 현재 둔촌 주공은 사실 최고 레벨 입지의 재건축 단지로 통하고 있으니까요. 어떤 바보가 입지도 좋지 않은 재건축 사업에 돈을 넣고 분양권을 받겠습니까. 그냥 기다렸다가 미분양 나면 줍줍하면 되는 거지요. 다만 대부분 남의 돈을 가지고 아파트를 건설하는 시공사 입장에서는 큰 일이 아닐 수 없는 겁니다. 그래서 그 당락을 좌우하는 둔촌주공을 살리기 위해 정부에서 시급히 1. 3 부동산 규제완화 정책을 내놨다고 해도 틀린 말이 아닌거죠. 레고랜드 사태를 통해 거대한 채권 문제를 야기시킨 강원도 건이나 차후 예상되는 과도한 부동산 경색 국면, 건설사 부도 등의 상황은 정치적으로도 여권에 결코 득이 되지 않는 것들이니까요.

 

오늘 포스팅이 조금 길어진 것 같습니다. 할 말이 좀 많긴 한데 그냥 공부하는 측면에서 챙겨가시면 좋겠네요. 복잡해 보이는 부동산 투자입니다. 그래서 소수의 전문성 있는 투자자들은 계속해서 먹을 게 많습니다. 어찌 되었건 사이클은 돌고, 복잡해 보이는 곳에 사람들은 별로 없거든요. 

 

머리를 맑게 하면서 하루하루 조금씩이라도 성장하시기 바랍니다. 

몸과 마음을 잘 챙김(Mindfulness) 하시고 선한 마음과 정신으로 선한 영향력을 뿌리시기 바랄게요. 

인생이라는 큰 틀에서 보면 우리에게 일어나는 대부분의 일들은 사소하기 그지 없습니다. 과거를 돌아보세요. 정말 망했다 라고 느꼈던 그 일들 말이죠. 

지나고 나면 정말 아무것도 아닙니다. 지금도 마찬가지고 앞으로도 마찬가지예요. 그냥 일은 생기고 지나갑니다. 거기에 얼마나 얽매이는가가 우리 삶의 수준과 질을 결정합니다. 

조금 여유를 두고, 거리를 두세요. 내려놓을 것은 과감히 내려놓으시구요. 

 

그래야 돈도 더 잘 들어오고 덕도 쌓이는 것 아닐까요. 

행복하세요.