하락장, 고금리에서 하는 부동산 투자

하락장은 길다. 이번 시장의 경우 금리도 높다. 물가지수를 보면 지금의 7%대 대출금리도 끝이 아닐 수 있다. 

물가를 잡지 않고 정권이 무사한 적은 없다고 한다. 

물가는 단순히 시장에서 먹을 것 사는데 그치는 문제가 아니다. 우리의 의, 식, 주 전반에 영향을 미치며 가뜩이나 타이트한 가계 경제를 어렵게 하는 것이다. 아니, 그 이상이겠지. 교통비 인상은 또 어쩌라고. 이제 사람들은 단순히 입고 먹고 자고 하는 데서 만족하지 못한다. 집 밖에서 무언가 활동을 하고 교류도 한다. 그 모든 게 돈이다. 

 

그러니 앞으로 물가가 잡힐 때까지 정부는 금리를 낮출 리 없다. 무리해서 대출 땡겨썼다고 울상이어도 할 수 없다. 결국 투자를 할 때도 이런 리스크 정도는 감수할 정도가 되어야 한다는 교훈을 얻는다. 

 

 

그럼 이제 비용만 얘기하지 말고 돈 되는 것도 알아보자. 시기의 특성을 이용하여 돈을 벌 수 있는 방법은 없을까? 아마 단기적으로만 보자면 이럴 때 할 수 있는 건 인버스 투자 같은 게 있을 것이다. 풋옵션도 같은 맥락이다. 하지만 부동산에서는 어떨까?

 

일단 상가를 한번 보자. 뉴스를 보면 온통 아파트에 대한 얘기 밖에 없다. 송도를 포함, 내가 여기저기 다녀본 바에 의하면 과장된 것 없이 실제 40% 하락한 곳이 많다. 1년 전 최고가를 찍을 때 너무 무리해서 집을 매수한 사람들이 다시 내뱉는 경우가 제법 많다고 본다. 앞으로 금리는 더 올라간다고 하지, 본전에 팔 수 있는 시기도 놓쳤고 하니 하루빨리 시장에 다시 내놓고 이 지긋지긋한 인연을 그만하고 싶어 하는 사람들이다. 1년 전만 해도 경매 채널을 보든 뭘 하든 Full 레버리지를 써서 자산을 매입하라고 했다. 자기자본의 비율에 대해서는 얘기하지 않았다. 그저 더 안 빌려주는 은행을 원망할 뿐이었다. 아마도 정부의 대출규제가 아니었다면 지금 안 그래도 높은 자살률이 살짝 더 높아졌을지도 모를 일이다. 그만큼 사람들의 뇌는 살짝 취해버리면 무식하게 전진하는 경향이 있으니 조심해야 한다. 

 

상가는 이 금리와 밀접한 연관성이 있다. 상가라는 수익형 부동산을 매입한 사람은 일단 매달 나오는 월세에 관심이 있다. 내가 투입한 돈 대비, 몇 %의 수익률로 월세를 받을 것인가가 매입 포인트다. 그리고 그 수익률은 당연히 은행에 넣어둔 돈의 예금금리보다는 꽤 높아야 하지 않겠는가? 그게 기본 상식이다. 

 

그런데 보자. 코로나 폭발 이후 상가 시장은 어떠한가. 수익률을 계산하자면 투입되는 비용(매입비용)과 거기에서 나오는 이익(월 임대료)을 고려해야 한다. 즉, 수익률과 매입비용, 임차료 이 세가지 요소가 서로 맞물리는 것이다. 먼저 임대료를 보자. 투자자 입장에서 이걸 올리면 좋다는 건 다 안다. 그런데 일단 임대차법을 통해 정부가 규제하는 항목이니 계약서 금액을 마음대로 올릴 수도 함부로 임차인을 내보낼 수도 없다. 더구나 지금은 상황이 오히려 반대다. 코로나로 인해 과거 임대료를 고집했다가는 수개월 공실을 감수해야 한다. 결국 임대료를 어느정도 하향 조정해서 억지로 임차인을 맞추고 있다. 수익률은 어떤가. 예전 저금리 시기에는 3% 정도의 수익률도 괜찮았다. 강남 상권의 경우 1층은 2%대 수익률도 많았다. 안정적이고 공실 위험이 적으니 그만큼 비싸게 주고도 사는 것이다. 시세차익을 꿈꾸면서 말이다. 그런데 지금의 예금금리를 보면 그 정도로는 턱도 없다. 10억이란 돈이 있으면 그냥 은행에 넣어도 4% 이상의 이자를 받을 수 있다. 임대차 계약을 하고 세금 신고해 가며 어렵게 상가를 구매하지 않아도 된다. 결국 투자 시 수익률은 7% 정도 이상을 생각하게 되는 것이다. 그러자면 이제 남은 변수는 매입가격이다. 월 임대료는 떨어지고 오히려 수익률은 높아져야 하니 상가의 가격이 버티고 있을 수 없다. 이래저래 몇십 % 이상 하락해야 하는 것이 맞다. 지금 시장은 그렇게 움직이고 있는 중이다. 물론 월세가 잘 나오고 자기자본 비율이 충분히 높은 곳은 그냥 버티면 된다. 하지만 최근 분양된 상당수 상가를 보면 그 거품이 아파트와 다르지 않다. 20억 상가를 분양하며 800만 원 정도의 월세를 약속했다. 물론 지금 그 상가의 임차인은 800은커녕 450만 원에 들어와 있다. 아니면 공실일 테니까. 투자자는 20억 중 12억 가량을 대출받았을 것이다. 그러면 과거에는 이자를 갚고도 월세에서 500만 원가량의 수입이 있었을 테니까. 그런데 지금은 이자가 550만 원가량 된다. 즉, 매월 100만 원의 손실을 본다는 의미다. 이런 상황에서 공실이라도 되면 그 관리비도 주인이 내야 한다. 그러니 어찌 버티고 있겠는가. 다시 저금리가 되기 전에는 답이 없다. 사실은 버텨야 한다. 다시 시장은 좋아질 것이기 때문이다. 하지만 너무 무리한 사람은 꼭 있게 마련이다. 하락장에서는 이제 급급매로 나오는 상가들이 시장에서 제법 보일 것이다. 과거엔 꿈만 꾸던 상가들이다. 상승장에서 보였던 패기와 열정을 가지고 덤벼든다면 제법 괜찮은 물건을 매입할 수 있다. 문제는 이런 시기가 되면 그 좋던 패기가 쏵 사라지고 만다는 것이다. 하지만 기억하라. 금리가 정점에 도달하면 부지런히 상가들을 보러 다녀야 한다. 경매로 나오면 더 좋다. 다만 좋은 물건들이 경매시장에 나오는 경우가 그리 흔치는 않다. 그리고 하나 더 주의해야 할 점은 상가에는 정찰가격이 안 붙어 있다는 점이다. 시세를 잘 모르면 유찰 몇 번 되었다고 해서 싸다는 착각을 하기 쉽다. 시장에는 오히려 더 싼 물건도 있을 수 있다. 그리고 언뜻 생각한 그 가치가 아닐 수도 있다. 상가는 철저히 임차인 기준에서 들여다봐야 한다. 무슨 업종을 하면 월 수백만 원을 맞출 수 있을까, 나라면 그 가격에 들어올까, 내가 비교한 옆 상가보다 가치가 높을 요소가 있는가 등을 냉정하게 따져봐야 하는 것이다. 

 

 

상가 외에 또 다른 수익은 없을까? 이제 할 얘기는 공인중개사 자격증을 보유한 사람들에게 해당되는 내용이다. 그런데 일반인도 알아서 나쁠 게 없다. 그래야 수수료라도 아끼게 될테니까.

이제 슬슬 뉴스에 미분양 아파트에 대한 얘기가 나오고 있다. 둔촌 주공의 저조한 분양 성적이 나온 이후 아파트 건설사들은 이 미분양 물량에 촉각을 곤두세우고 있다. 앞으로의 사업성은 당연히 좋을 리 없고 이미 엎질러진 물도 주워 담기 힘들다. 그러다 보니 미분양 물건들에 대해서 건설사는 과도한 판매비용을 들여서라도 물량을 해소하고자 한다. 이럴 때 그 주변공인중개사들이 일정 부분 기여를 할 수밖에 없다. 아무리 사설 분양팀들이 홍보를 하고 상담을 해도 실구매자 입장에서 그 말을 100% 믿지는 않는다. 객관적인 말을 더 듣기 위해 주변 중개소를 방문하는 것이다. 이런 손님들을 상대로 중개소에서 계약까지 따내면 수수료는 얼마가 될까? 

중개 시 법으로 통제된 요율의 수수료 이상을 요구할 수는 없다. 하지만 고질적인 미분양을 하루빨리 해소하기 위해 건설사들은 미분양을 판매할 시 천만 원 이상의 판매 수수료를 지급한다. 미분양이 장기화될 때 그 가격은 더욱 상승한다. 

그런데 미분양이 장기화되면 중개소 입장에서도 사실 관심을 별로 두지 않는다. 당체 보러 오는 손님이 없는 까닭이다. 그리고 보통은 미분양이 나는 이유가 다들 있기에 웬만해서는 손님들을 설득시키기 어렵다. 

 

그런데 사이클은 분명 돌고 돈다. 부동산 경기가 살아나면서 어느 순간 미분양들이 빠른 속도로 소진되기 시작한다. 바로 이때가 돈 버는 시기다. 미분양 아파트에 대해 꾸준히 포스팅하고 홍보했던 중개소로 사람들의 문의가 급증한다. 잘되는 곳은 월 수십 건의 계약을 따낼 수도 있다. 그러니 수수료를 얼마나 챙기겠는가. 

 

이렇듯 다양한 상황에서 부동산으로 수익 볼 수 있는 요소가 있다. 

그래서 꾸준히 공부를 해야 한다. 아무런 노력도 없이 오늘을 보내고 내일을 보낼 수도 있다. 그저 그렇게 하루가 가듯 한 달도 지나간다. 하지만 책을 한 권이라도 더 보고 유익한 유튜브 하나라도 더 본 이는 세상 보는 시각이 달라진다. 그리고 배운 대로 다가올 기회를 엿볼 수 있다.

그래서 노력하는 사람이 돈 벌 확률이 훨씬 높은 것이다. 아무 노력 없이 돈타령이나 하는 사람이 얼마나 많은가. 

하락장이다. 금리는 높다. 

그리고 사이클은 변화한다. 우리는 지금 해야 할 바를 하고 돈을 벌면 된다.